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相続不動産についてのご相談を受ける中でよく出合うのが「荷物を処分できない」というお悩みです。
あるとき、お母様が暮らしていたマンションを相続した方から、荷物があまりに多すぎてどうすればいいのかわからない、というご相談をいただきました。
人が長く暮らしていた住まいには、どうしても多くの荷物が溜まりがちです。特に高齢者の場合はモノを捨てることに罪悪感があったり、捨てたくても運搬できなかったりという事情もあり、どんどん荷物が増えていきます。
この物件の相続人は60代の男性でしたが、弊社にお電話をいただくまで、少し長い時間をかけて悩まれていたようでした。
不動産会社に査定をしてもらうなら、その前に部屋を片づけなければ」と考える人が少なくないのですが、弊社にご相談いただく場合、無理をして片づけていただく必要はありません。

お問い合わせのマンションに伺ったところ、タンスや衣装棚等の大型家具も多く、2トントラック2台分を超える荷物が室内にぎっしり詰まっている状態でした。ご相談者にお話を聞くと、既に別の不動産会社から1000万円という査定額を告げられた、と言います。
ちなみに最近では多くの不動産会社が、実際の売却価格より高額な査定を伝え、相続した不動産を高く売ってくれると誤解させてお客様を取り込もうとする傾向があります。実際に1000万円で売れる物件であった場合、うちの会社にはこのマンションを1200万程度で購入希望されている顧客がいると説明し、相場より高めの査定価格を告げて媒介契約（不動産売却窓口になる契約）を結ばせる不動産会社は少なくありません。
このマンションの場合も、市場価格はだいたい800万円程度だろうと私は査定しました。その上で、ご相談者がもっとも困っている「荷物の処分」を弊社がお手伝いします（相続物件の残留物の処分に頭を悩ませる方が多く、弊社では格安の処理業者に合い見積もりをかけ、格安での処分のお手伝いを行っています。）ので、少し割り引いた価格での売却を考えてみてはどうか、と提案しました。しばらくは1000万円で売り出してみて、それで買手がつかなければ、価格を下げましょう、というご提案をしてみたのです。ご相談者にとっては、高額の買い取りよりも価値の大きな提案だったようで、弊社にて売却の依頼を頂きました。最終的に価格交渉が入り、少し値引いた価格になりましたが、スムーズに荷物の処分ができ、売却が完了した時に、大変喜んでいただきました。

相続後1年余りの間放置されていたマンションについて、ご相談を受けたケースです。物件を遺したのは相続人のお母様。築古の区分なので、市場価格は300～400万円というところでした。
相談をお受けする際、私はまず「どうしたいですか？」とお客さまのご希望を尋ねます。この件では、特別なご希望はありませんでしたが、相続人は会社を経営しており経済的な余裕もあるため、すぐに売却してお金に換えたいわけではない、と言います。
そこで、私が提案したのはリフォームをかけて賃貸物件として貸し出すことでした。
「田中さんに任せたい」と一任していただいたので、私は物件の市場価格と同程度の350万円をかけてキッチンやバスルーム（浴槽、壁）、床、壁、ウォシュレット等を一新するリフォームを提案しました。

経年劣化のせいで、もともとは古めかしくあまり見栄えのしない物件でしたが、それだけの費用をかけてキッチンを新調しデザインクロス等を入れると見違えるようにきれいになります。
賃料も6.5万円に設定できるようになったので、相談者が経営する会社にリフォームしないまま安価に貸しつけ、会社でリフォームを行って賃貸運営することにしました。
この取引により、会社は家賃収入という売り上げを計上できるようになります。また、会社でリフォームに350万円をかけたので、減価償却による節税効果も発生します。賃貸物件化して法人で家賃を得ることで、いくつものメリットが生じるのです。

ご相談いただいた物件は駅徒歩20分の立地にある3階建ての重量鉄骨造でした。もともとは工務店を営んでいた被相続人が建てたもので、1階がオフィス、2階は自宅、3階は従業員の寮として使われていました。しばらくメンテナンスを行っていないためベランダの手すりの老朽化腐食、防水シートの劣化による雨漏りのある建物でした。
物件を相続したのは2人の息子さんでしたが、すでに不動産会社2社に査定を依頼したとのことでした。1社は土地のみの価値を評価して4000万円、もう1社は「介護施設として使える」と判断して6000万円と査定したと言います。弊社で詳しくお話をうかがいましたが、2社の査定には大きな問題がありました。
まず、土地のみの査定4000万円は更地だった場合の取引価格です。残っている建物を解体するには1200万円程度のコストがかかります。隣接する建物があり重機で一気に壊せないため、足場を組んで人手を使い解体する必要がありました。重量鉄骨造なので、アスベスト対策も必須です。売却価格からそういった解体作業の費用を差し引くと、相談者の手元には2800万円しか残りません。
もう1社が提案した「介護施設としての利用」にも問題がありました。古い建物であり建築確認済書がないため、介護施設にはできないのです。さらに、雨漏りの補修や屋上の手すりの修理などが必要だったので、私が見積を取り寄せてみたところ250万円程度かかることがわかりました。
こういった事情を踏まえて、私が提案したのは物件を修繕した上での売却でした。車にたとえると、わかりやすいかもしれません。修理にいくらかかるかわからない中古車は「ジャンク」として安く買い叩かれます。

問題のある部分を直してから売却すれば、修理費は余分にかかりますが、中古車としての適正価格で売却できるので、最終的には利益が大きいのです。その物件は結局、私が紹介した設備工事会社が購入してくれました。 売却益の大きな売買を実現できたのは土地だけでなく「建物ありき」として物件の価値をしっかり査定したためです。築古とはいえ、延床面積100坪という重量鉄骨造の建物を新築するには1憶2千万円程度かかります。土地価格を4000万円とするなら、欲しい人にとっては1.6億円に近い価値があると言えます。それよりはかなり割り引いた7千万円で売却できたため、利益の大きな取引が円滑に成立したのです。